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深发展6.3折产品挑起价格战 突破7折房贷底线
发布时间: 2011-10-20  来源:莒县房产网
    3月16日,深圳发展银行推出我国首个基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品——“点按揭”。按照深发展提供的计算方法,这一房贷产品可使贷款额的总折扣最低达到6.3折,同时可将贷款利率最低降至3.78%。

    这被同行理解为一次彻底的“价格战”。

    值得注意的是,“点按揭”最大的玄机在于第二套房贷。在对该产品的介绍资料上,并没有明确标有不可应用于第二套房贷的字样。

    面对本报记者的询问,深发展总行零售贷款总监柳博的话颇具意味:“对于非首次的房贷,我们按照监管要求,评估风险,综合各方考虑,我们会给予合适利率。”

    利率3.78%的诱惑

    据柳博介绍,所谓“点”,即贷款总额的百分点;1个点,即贷款金额的1%。如果贷款是100万元,则1点为1万元。使用点按揭,客户需要预先支付一个或多个“点”的费用,就可以使贷款利率降低。

    例如,如果申请一笔30年期50万元的贷款,在正常情况下,可享受7折的房贷优惠利率,实际利率为4.158%,那么,每月的月供为2433元,30年利息总额372854元;但如果申请“点”按揭,支付1.5个“点”的费用后,即7500元,其房贷的利率可按3.78%来执行,每月月供为2324元,10年可节省利息18095元,30年可省利息39149元。

    值得注意的是,“点按揭”目标客户直指长期贷款客户,针对申请10年及以上期限房屋贷款的新客户,贷款时间越长,利息节省越多。对于2年或3年的贷款,则意义不大。

    据深发展相关人士介绍,根据贷款期限的不同,办理“点按揭”需预先支付的费用也不相同,客户能享受到的最低优惠利率为3.78%。不过这一利率并不是固定的,而是与基准利率关联的浮动利率。

    按照1万元为1个点来计算,银行提前收入囊中的资金相比3.78%的低利率而言,表面来看,并不是一本划算的买卖。

    那么,深发展在其中又有何利可图呢?

    “对于银行来讲,银行降低的是贷款获取成本。也就是说,贷款周期放宽后,我们可以节约一定的营销成本,包括客户经理的费用。”柳博表示。

    事实上,深发展最根本的用意还在于笼络住稳定的客户资源。此前,风靡于各家商业银行的“转按揭”就是深发展推出此次“点按揭”的直接导火索。

    近一段时间,由于各家商业银行房贷细则实施的不同步,导致7折利率优惠时间不对称而引发了商业银行间的挖角行为。

    “对于办理点按揭的客户,一般要是强行换‘东家’做转按揭的话,提前支付的点数,无法一起随之转走。这起到固化商业银行客户资源的作用。”柳博表示。

    大胆的擦边球

    值得注意的是,在介绍“点按揭”的针对领域时,深发展表示,目前这款产品只针对新客户,在购买首套房的情况下,几乎所有的客户都能享受到最低贷款利率;对于二套房的购房者也适用该产品,但是深发展会按照有关监管条例进行审核。这也就意味着深发展并没有将“点按揭”的应用范围严格限制在首套房。

    “这是在打政策的擦边球。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示,按照央行规定,7折的房贷利率是各家商业银行所要遵守的下限。深发展的房贷产品并没有公开突破这一限制,却运用一定的技巧和理财工具变相地突围了监管层的硬性指导。

    对二套房贷加以限制,按照2008年12月21日颁布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文件)中规定,“对已贷款购买第一套住房,人均住房面积低于当地平均水平,再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

    “至于二套房贷,虽然温总理在政府工作报告中提示了相关内容,但目前监管层意见仍然是收紧。”柳博表示,虽然“点按揭”并没有明确表示不可应用于第二套房贷,但具体操作深发展将跟随主流银行的判断。

    按照以往惯例,每当一个新的房贷产品被推出,就会被市场迅速复制。

    这一次,在商业银行利润空间日益缩小的今天,同行是否会选择继续跟进?

    据柳博估计,“点按揭”将在两个月内之内被效仿。

    然而据某中小商业银行房贷部相关负责人对本报记者表示,按照商业银行成本计价,7折利率房贷已经挑战了商业银行的利润极限。

    “对于深发展而言是一场赌博。目前,房贷对于商业银行的绝对诱惑力已经丧失,这个节点上推出理财产品既是对政策下一步走向的观望,又是在切实地争抢新增量客户。”上述人士表示,如果后续有同业跟进,深发展很可能更大胆地试水二套房贷。

(责任编辑:刘朋)

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