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王小广谈中国房地产行业面临怎样的金融形势
发布时间: 2011-12-11  来源:莒县房产网

我非常高兴参加这么一个很重要的会议,而且是有一个13年的历史的住交会。大家都知道,中国房地产的牛市、房地产的繁荣走了13年,08年走了一个小小的波折,但是这次是不是一次波折?我认为是的。房地产走了13年后的今天,我认为正在酝酿一个大的调整,这是我今天想说的,它的原因我更倾向于来自于金融市场的力量,而不是政策的力量。我想讲一下我们2012年之后,特别是2012年本身中国房地产行业面临着怎样的金融形势。
 


  在讲这个之前,我想有一句话来概括一下我对中国宏观经济的判断,因为我是宏观经济的专家,大家都知道,中国经济从2007年的14.2%降到了2008年的9.6%,其中三季度降到9%。也知道今年的GDP增长三季度达到9.1%,两个9的增长,我倾向于把它连结起来,把中间的三年:2008年的四季度和今年的三季度忽略。所以许多人赚了钱,以为我们采取了那么宽松的货币政策,你们发财了。但我不认为这是个正常的房地产的形势,所以我认为中国宏观经济开始进入08年三季度之后的四季度的调整,所以这个调整可能是个漫长的过程,我认为没有个三五年,中国经济不可能解决他所谓的新动力、形成新一轮增长周期,这是我想说的第一句话。

  下面我就讲中国明年房地产行业面临什么样的金融环境。我的判断是:内生型的紧缩机制,这是我给它起的一个词,因为我认为中国房价上涨不是很多人讲的所谓中国的加速城市化、所谓的刚性需求、所谓的土地稀缺、所谓投资渠道不足,我都否认它,大家知道我05年写过一个"房地产的十大谎言"。我认为真正影响房价上涨的因素是三个,但是今天讲的重点是金融,我们的货币的供应。但是还有两个我今天不展开讲,刚才夏先生讲过,就是讲到我们长期的税收政策是有严重缺陷的,我们房地产发展没有刹车,我们只有发动机,我们只有油门,没有刹车,没有刹车就没有离合器,也没有手刹,手刹就是税收,这个我不展开说,刚才夏先生已经讲了。

  还有一个原因,就是中国的投资性需求占绝对的比例,我这个讲了很多年,但是去年中央才认可,包括夏先生最后才同意我的中国房地产的问题是投资需求过多,过多了多少,我计算的结果是50%以上,就是每一个楼盘有50人买房子不是为了住的,是买来想赚钱的。像深圳这个市场是90%,曾经他自己公布过数据,在07年的时候。所以这两个原因我都不讲。

  中国房地产价格以后是不是调整?它主要决定于资金,决定我们的货币,但不是货币政策。明年的房地产怎么走?货币政策是不是放松,刚才还有记者说明年要采取宽松的货币政策?我说中国历史上从来没有提过宽松的货币政策。最高级别的货币政策的提法是适度宽松,在09年酝酿,当然那个是极度宽松,当然是表述的问题。

  明年的货币政策,整个房地产面临的货币的环境,所谓货币金融的环境是包括两个部分,你们一定要记住这两个东西,第一个东西是金融货币政策,就是政府想怎么样,是放松还是紧缩,还有一个,你千万不要忘记了金融市场环境,两个加起来才等于金融环境。就是政府要想帮你,还有市场是不是同时帮你,两个东西有可能一致,有可能不一致,所以我今天的话题主要是讲这两个东西。

  第一、政策。现在大家都知道大方向不变,中央经济工作会议马上要召开,肯定是积极的财政政策、稳健的货币政策这个基调不变,保持长期性、稳定性,增加灵活性,也就是所谓提出的微调。这个微调怎么理解,我想微调不是一个完全扭螺丝那样的小步子,我认为微调是有一定力度的,就是政府还是希望把房价至少是不让它调整得太凶猛,这是政府的良苦用心。政府还是担心房地产会对中国经济产生大的压力,然后加上外部的因素,所以他肯定会出现微调,这个是我们可以预期的。

  所以,我预期的明年的政策调整,就是关于宏观货币政策调整,我认为可能是一个中等程度的放松,今年紧一点,明年是放松的,但是放松的力度不是毛毛雨,会有一定的力度,可能是中等的,我们的增长速度,贷款增长可能还要求有15%、20%,这就是中等的,不会12%,13%,我们的货币供应量可能还要保持15%左右,这个我认为就是相对于今年来讲应该不是微调那个词,应该是带有一定的松动,力度比较大的松动,但不是全面放松,我反对全面放松,反对采取09年、2010年那样的政策来保护房地产。就是宏观面一定是支持房地产稳定发展。

  过去13年,我们房地产确实得到金融的非常多的支持,今年实际上房地产行业应该说从资金总量上我们没有看到问题,现在1-10月份,房地产的投资的资金来源增长还是22%的水平。22%是什么水平?是非常高的水平,因为我们的投资增长也是20%、25%,但是我们其他的资金应该说比房地产要紧张得多。就是房地产的资金我认为到目前为止还没有看到逆转性的变化,所以我分析房地产形势从来都是看资金。

  有人就说了,中国民间房地产还是不错的,但是我告诉大家,明年房地产会出现一个我认为是真正的"拐点"来了。13年的牛市结束,开始进入熊市,这是我的判断,我大胆的预言,因为我去年预测今年房地产上涨的,前年我预测去年的房价是上涨的,而且涨幅我也讲了,我认为没有错,因为我只看资金,不看别的。不讲现在还有多少人想买房、有多少刚性需求,那东西是没有道理的。是资金决定的。我们刚才讲的宏观面是宽松,但是微观的金融市场明年是个什么情况,我的结论是:内生式的紧缩机制,非常紧。就是宏观政府放松,但是微观的,企业、机构他会紧缩。这个可能你们不理解了,我们做了一个分析,我们就发现好几个现象,给大家串起来讲一讲。

  在9、10月份的时候,也就是前两个月,大家都在呼吁中小企业、小微企业怎么困难,资金紧缩,宏观经济要硬着陆、经济要二次串底。我们那些商业银行,包括建设银行作出了一个很特别的事情,也就是跟我们的政策--微调的取向相反,他升息,把利率抬高,把首付的比例严格执行,同时把利率水平提高。银行是靠什么赚钱大家都知道,他有需求一定会贷,但是现在需求肯定是有的,房地产企业、其他企业希望发展,资金不足,但是他为什么提高利率?我的结论是:银行没有钱了。银行的可贷资金不足,这一次存款准备金率的下调,我认为从时间上讲有点偏早,原因就说明了我们的银行,不管是大银行、小银行都面临着资金不足问题。我们讲不足怎么去扩张呢?他自然会收缩,这是我们讲的第一个原因就是因为银行缺钱,可贷资金不足。

  银行可贷资金不足又怎么去解释呢?第一个导致银行可贷资金不足的原因,可能有不少人解释为我们的存款准备金率的上升是导致银行可贷资金不足,因为我们调了几次,最高调到21.5%,要央行的解释的话,存款准备金率的上调,一共上调到21.5%这样的最高点,是为了冲销外汇占款的增加。没有对中国其他的经济产生紧缩。这是存款准备金率的解读。

  银行可贷资金不足的最主要原因是:我们的存款利率太低,负利率政策持续了两年多,今年扩大到负利率2-3个百分点,所以中小企业困难的根本原因是利率水平太低,就是低利率政策导致了中小企业困难。我这里不解释了,因为利率越市场化、越高,中小企业就越可能得到贷款,越低,它就越得不到贷款,因为被其他的花光了,然后抬高了利率。

  利率太低了以后产生了两个问题:第一个问题是中小企业困难,这个你们可以到网上去找,或者到《上海证券报》里我发表的一篇文章。还有一个问题是存款者减少存款。所以1-9月份我们少增存款2万亿。我刚才读了一个数据,10月份存款从几十年以来,这个月比上个月净减少6000多亿,我现在不是讲增量减少、增长率放慢。而是绝对值的减少。这个原因就是我们采取了宽松的货币政策,特别是负利率政策长期化以后,它是来自于市场的紧缩,就是我们讲的低利率导致了存款大幅减少。银行是靠存款来放贷的,所以他肯定资金不足,特别中小企业。

  第二个原因是什么呢?就是银行的贷款期限的减小,2007年10月份,我们的长期贷款余额高于短期贷款。研究的长期贷款是多少呢?30万亿,短期贷款是20万亿。我们的银行过去大量放贷,特别是前两年,大量放贷是给贷谁了?当然是贷给一部分房地产商,还有我们的高铁,还有所谓的地方融资平台。放给他以后他什么时候能还呢?所以这个问题长期化以后,本来就导致了短期资金的不足,就是贷款的长期的比例大大的高于远期,本来就意味着短期资金的不足,完全是我们过去靠顺差、外汇长期的高增长,靠09年大量的发票维持的,但是现在这两年这些因素都没有了。所以,我们说现在面临着期限的占用的资金导致了流动资金的不足,就是银行可贷资金不足。

  第三个原因,外汇占款也出现了变化,今年9月份的数据是外汇储备少增600多亿,我问了一个搞外汇的国际金融专家,他告诉我这可能是欧元贬值的结果,因为我们持有欧元资产包括证券市场的调整。但是我们要知道,10月份外汇占款刚刚报道的,多少年来第一次外汇占款的减少,也就是说外汇占款是我们发行货币的一个重要渠道,而且可能是最重要的渠道,我们现在面临这个渠道的减少或者是断流,甚至大家猜测人民币最近连续6个跌停板,是跟我们的美元的流出有关系。这就说明了我们的资金的问题不能简单地讲政府微调、政府想放松,我们讲内在的东西是什么,我们要面临这个影响,这个影响我认为对房地产的影响是尤其巨大,所以我讲房地产的调整第一个原因是由于内生的紧缩机制在形成。这是我今天的核心观点。

  房地产从周期上讲,过去大家都说二十年的周期,实际上中国的房地产市场很符合"周期说",1998年到2008年,十年的繁荣,08年真的是调整。没有金融危机就没有过去三年的房地产的纯粹泡沫,我把它叫做"纯泡沫"发展。现在政策的力度、外部的环境,中国宏观经济把2008年的三季度和2011年的三季度,也就是今年的三季度连起来,它的意义就是中国的调整、经济的调整是刚刚展开。所以,我认为其中最重要的原因就是房地产周期本身的调整。所以我还是研究周期的,周期的运动还是非常有效的。这是我讲的房地产调整的第二个原因,来自周期的因素。

  第三个原因,房地产的调整来自于预期的变化,大家都知道,一个不好的事持续时间短,大家可能没有太大影响,大家处于观望,或者叫挺一挺就过来了,房价不涨,像北京、上海这样的一线城市,房价不涨已经持续一年半了,假如持续两年、两年半,会发生什么变化?我给大家讲一个例子,就是美国今年发生的所谓"占领华尔街","占领华尔街"的根本原因是什么?不是美国要闹革命、要推翻美国政府,不是的,是美国人忍受不了失业率高达9%长达三年之长,他两年可以忍受,他三年忍受不了。所以我讲中国房地产的特点是投资主导,就是我们买房就是为了赚钱,假如不涨的时候他还能增加钱吗?你们去想一想,没有资金,关键是它不涨,它推动房价上涨的效应一定来自于涨价,不涨它就一定会大调整,甚至是大跌。所以我们讲这是一个必然的逻辑,时间越长,拖到明年以后,我认为明年房地产会出现由于预期的根本改变,大家对房地产不看好,因为我不赚钱,前两年投资北京的市场、投资上海的市场,我的房子没有涨价,我就不可能到别的地方去买房子。

  所以我想有三个原因可能会导致2012年中国房地产出现调整,而且仅仅是一个调整的开始,可能后面还有很长的调整的路程。所以我想在座的可能有不少是房地产商,你们可能要注意,要长期去应对。

  谢谢大家!

 

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