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机构展望2012年楼市 政策因素将决定市场走势
发布时间: 2011-12-19  来源:莒县房产网

2011年楼市风云骤变。严格的限购、限贷两大政策使宏观调控首次控制住了房价的急速上涨势头;

由龙头房企引领的降价潮从10月持续至今,三年来北京房价首次实质性下跌;年轻的地产行业弥漫

着悲观。

  企业的资金缺口、资产减价会带来多大压力?多大幅度的降价才能使成交量起死回生?调控政

策会否放松……这成为全行业关注的焦点。 本报为此采访了七家研究机构,其最大的共识是:政

策的调整或持续将决定市场走势。

  伟业顾问

  行业或面临大规模洗牌

  2011年一线城市成交量与平均房价持续下滑,严厉的调控政策已使整个楼市进入相对漫长的调

整期。

  当前房地产开发投资额、房屋施工面积、新开工面积三项依然处于历史高位,行业投资量保持

稳定,主要是源于前两年土地放量的惯性和最近大量保障房的开工。调控政策的影响已传导至融资

、投资、开发等诸多环节。

  未来,住宅市场将会步入“双轨制”,随着住房供应结构的变化,加之政策环境的影响,房地

产业可能会面临大规模行业洗牌。

  国金证券

  明年地产股或有投资机会

  2011年房地产行业总体表现为量跌价滞。我们系统地测算了开发商目前和历史的资金压力,只

要政策坚持,2011年底至2012年初,开发商资金状况会接近历史最低水平,房价调整的广度和深度

将更为明显,2011年行业所呈现的对峙局面将被打破。

  目前重点上市公司估值水平处于历史低点,下跌空间并不大,2012年上半年地产股主要以震荡

行情为主;下半年经济和地产调控之间的跷跷板效应会体现得较为明显,存在政策松动预期,地产

股估值水平有望得到一定空间提升,更多投资机会出现在下半年。

  银河证券

  预计明年一季度行业见底

  2011年上半年,龙头型企业仍然取得了良好的销售业绩;10月至今,由中海、龙湖、绿地等品

牌企业带起的大幅降价潮仍在扩散,房价开始实质性回落,预计2012年一季度行业见底,地产投资

增速同比最差将出现在明年第一季度或第二季度。

  中国房地产行业月均投资额从2006年的1798亿元上升到2011年的月均5709亿元,年均增速25%

。我们预计未来五年行业投资的年均增速将下降到10%-15%。

  北京中原

  调控政策短期难以放宽

  纵观2011年的北京楼市可谓是两限(限购、限贷)下的深度调整期,因此也创出了很多的楼市之

最,政策出台最严厉,最频繁;土地流拍最多;房企联合拿地最多;住宅成交量最低,价格降幅最

大;保障房执行力度最强等。

  2012年受到外部美国经济复苏乏力和欧洲主权债务危机的负面影响,在货币和资金流动性方面

调控政策将从稳健紧缩转变为稳健定向宽松,而在楼市方面,政策短期不会放宽,楼市的限购政策

还将至少持续6个月以上,开发商资金仍会趋紧,保障性住房的供应仍会维持高位,房价还将下行

一段时间后逐渐归于平稳。这些使得楼市调控逐步从行政约束转变为以市场为主导的半自主市场,

更加符合市场经济的运行规律和模式。

  世联地产 行业进入供求为主导阶段

  与其他城市相比,北京的调控执行力度更是严格。今年前五个月市场受政策影响,量价走势波

动较大,自五月份后成交量保持相对平稳回落走势,观望气氛增加,市场处于“干冷”阶段,成交

量低迷,而价格并未有回落迹象,进入四季度后,中低价楼盘渐成为市场成交主体,价格出现平稳

回落。

  面对当前经济环境,房地产市场开始发生诸多变化。首先,随着国内经济转型调整,房地产行

业开始被动转型,房地产市场开始进入以供求力量为主导的阶段,政策力量成为常量。

  其次,市场潜在需求依旧旺盛,通过限购等措施调控楼市并非长期选择,政府是否能够完成保

障房建设,对于市场需求的释放将是至关重要,商品房与保障房双轨制正在形成。

  另外,金融政策的调整,使得房企自筹资金比例大幅上升,为了保证淡市下现金为王,开始调

整其经营计划。

  思源经纪

  明年下半年市场或逐步稳定

  2011年房地产行业可谓多事之秋,从限购政策出台,到行业降价促销、地产大鳄战略转移,再

到银行存款准备金的下调,市场发生了翻天覆地的变化。

  2011年调控的最大贡献是把游资和投机分子挤了出去,让房地产市场能够健康发展。但调控的

一些负面作用也逐渐显现:比如刚性需求被连续五年纳税证明所限制,同时改善型的需求也受到抑

制。

  2012年房地产总体市场将更加健康,下半年或将逐步稳定。这一方面因为国家调控已初显成效

,未来国家经济调整方向已从“抑通胀”转变为“保平稳”,政府不允许房价出现暴涨暴跌;另一

方面,土地供应面积有所收缩,未来供需明显失衡的可能性不大,房地产市场出现大幅波动的概率

较小。

  亚豪机构 本轮调控成果已初现

  2011年,一方面“限购令”带来的需求量的减少以及成交量的低迷笼罩全年;另一方面,货币

政策从紧、融资渠道不畅,打折降价开始风靡整个楼市。而以上两方面也导致土地市场的冷清,地

方政府财政收入剧减。从目前的情况来看,本轮调控的成果已经初现,房价上涨的势头已被遏制。

  2012年,政府一方面要保证调控的成果,防止政策取消后房价的报复性反弹;另一方面又要防

止过分打压对经济增长的巨大冲击。因此在2012年上半年仍会延续今年的调控政策,但是从下半年

开始,政策应会发生转向,“限购”这种行政色彩浓厚的调控手段将逐渐退出市场,取而代之的将

是限贷等货币调控手段。而从市场表现来看,上半年房价仍然会处于下行通道,下半年在下调一定

幅度之后则会趋于平稳。

 

 

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