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三问房价回归之路 房产税试点是否全面铺开
发布时间: 2011-12-26  来源:莒县房产网

继海口、广州、深圳之后,上海、青岛两地日前宣布,明年将继续执行住房限购政策。多位市场人士和专家认为,中央经济工作会议明确提出,坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归;而促进房价合理回归的实现路径依然是多管齐下,包括限购政策继续执行、增加普通商品住房供给和扩大房产税试点范围等。

  “限购令”明年继续执行?

  据统计,2011年全国共46个城市实施限购政策,其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华明确提出限购截止日期为2011年12月31日,合肥、南宁、徐州的截止日期为2012年上半年的某个时点。 近段时间,已有11个城市表示明年继续实行限购。

  整体上看,限购政策对各个城市的成交量和成交价格均有明显的影响,在限购政策执行一段时间后,房价同比和环比涨幅均得到不同程度的遏制,限购政策取得了阶段性成效。据北京市住建委公布的数据,截至12月20日,北京年内新建住宅总套数为86512套;业内预计全年新建住宅签约量在9万套左右,与2010年11.1万套的成交量相比,下降幅度约18%;而与2009年17.9万套的成交量相比,降幅达51.7%。

  上海易 居房地产研究院综合部部长杨红旭称,中央经济工作会议强调:要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归。如果按此口径,今年年底到期的7个限购城市,原则上都会选择延期。

  中原集团研究中心认为,目前主要城市房价下行有限意味着2012年政策不会做“方向性”调整。但就中央经济工作会议提出的分层次建设住房体系的三个方向来看,未来政策由“堵”到“疏”是大势所趋,短期内以“限购”为代表的行政限制措施将继续为制度改革赢得时间差,使房产税实施、保障房建设等长效措施具备更充分的探索空间。

  房价下降成为趋势性变化?

  与12月9日中共中央政治局会议“要坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”表述相比,中央经济工作会议对于房地产调控的表述增加了“加快普通商品住房建设,扩大有效供给”。一些机构认为,中央经济工作会议传递的信息是通过扩大普通商品住房供应来扩大供给,进而促进房价合理回归。

  中国房地产学会副会长陈国强称,2011年楼市调控中特别强调如何抑制不合理投融资需求,这是为市场“做减法”,而此次中央经济工作会议提出加快普通商品房建设和供应,是“做加法”。增加有效供应才能解决根本的住房需求矛盾,缓解市场压力,真正地让市场回归健康发展轨道。

  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示,加快普通商品住房建设,这是近几年一贯方针,主要是更好地满足普通百姓需求,同时在供应量增加之后,有利于改善供需结构,促进商品住宅价格的稳定和合理回落。

  星河湾董事副总裁梁上燕表示,目前整个房地产行业已经遭遇寒冬,开发商要顺应市场环境,积极响应国家调控政策,让房价合理回归。“我们判断明年房地产调控政策可能会更紧,市场环境也会更差,因此企业主动进行战略调整。”

  16日,星河湾将上海的两个项目价格下调15%至20%,同时对老业主进行差价补偿。而此前大型房企中已有中海、保利、万科、富力、龙湖地产、绿地等多家开发商进行大规模的降价销售。据统计,12月上海在售的打折优惠楼盘达190个(含别墅),数量之多创年内新高。多数楼盘通过送面积、送契税、送房产税等方式打折促销,或是直接给出价格优惠。

  国泰君安房地产分析师孙建平认为,2012年房价下降将是趋势性变化,将比现在更明显地从一手房向二手房传导,从城区边缘向中心传导,从一、二线城市向二、三线城市传导,从中端房向高端房传导。

  房产税试点全面铺开?

  关于房产税,中央经济工作会议中的表述为“要推进房产税改革试点”,专家预计明年房产税仍将继续试点,可能在上海和重庆之外增加房产税试点城市,全面铺开的可能性不大。一些专家认为,目前在部分城市实施的“限购令”毕竟是一种非市场化、过渡性的调控措施,从国外的发展经验来看,对住宅保有环节征收房产税,才是解决对住宅资源过度占有的根本途径,才能真正促进实现住宅资源分配的公平性。

  早在年初,上海和重庆分别展开了房产税征收试点工作。中原集团研究中心认为,从近一年的试点情况来看,房产税制度设计仍存在优化空间,首先,房产税操作认定环节复杂,涉及政府部门众多,征税的技术操作环节尚不成熟;其次,两地征收范围有限,重庆只对主城区征收,上海只对新购房征收。而从长远来看,房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。第一,可以稳定市场预期,房产税是一项长期成本,将有助于使市场形成理性的需求,结合交易环节成本的提升,可以有效控制房地产的投资投机需求,同时有利于房地产市场价格的稳定。第二,可增加地方财政收入,一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外,目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。

  国泰君安的相关研究报告预测,继上海、重庆之后,房产税试点方案可能率先在部分二线城市及一线城市推出,作为限购政策未来退出的对冲,可抑制投机性需求。另外,房产税仅对增量房征收可能性大,出台的税率将以低于1%为主。

 

 

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