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越来越多的迹象表明,楼市调控开始出现了新变化
发布时间: 2012-02-10  来源:莒县房产网

 

 

一边是成交量下降70%,一边是库存再创历史新高,中国10大典型城市在今年1月份的房地产供销情况堪忧。而福州等二线城市的存货接近天量,泡沫程度远超一线城市。降价闸门也由此打开。

近日,上海知名房地产研究院发布报告显示,北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州等十个典型城市在今年1月份共销售商品住宅214万平方米,同比大幅下降71%。而截至1月末,10个城市的新建商品住宅库存总量达到5901万平方米。这一数字,环比来看比去年12月份下降了1.62%。但上海某房地产研究院院长杨某介绍,这主要是受开发商在传统淡季春节期间的推盘量较小的影响。同比来看,这一库存量仍有40.5%的增长,且仍处于高位运行状态。而随着购房者降价预期进一步加剧,2012年上半年房地产库存压力都会很大,房地产业的深度调整将迫使更多房地产企业加大打折促销力度。

库存压力:16个月消化周期

5901万平方米的商品住宅库存到底意味着什么?根据相关研究院的测算,如果以1月之前6个月的平均销售速度来计算,完全消化掉这近6000万平方米的商品住宅库存,需要整整16个月的时间。这一存销比已经超过去年12月份的14.4个月,再创历史新高。也就是说,仅从库存压力上看,房地产企业的降价压力仍在不断加大。

值得注意的是,从城市情况来看,二线城市的库存消化压力正越来越大,泡沫风险甚至超过一线城市。

数据显示,截至2012年1月底,北京、上海、深圳、广州4 个一线城市新建商品住宅库存总量为3006 平方米,同比增长约42%。其中北京新建商品住宅库存1010万平方米,同比增长27.53%;上海库存950万平方米,同比增长53.23%;广州库存797万平方米,同比增长67.44%;深圳库存249 万平方米,同比增长8.26%。

6个二线城市的库存增速没有一线城市快,其总库存为2895 万平方米,同比增长39.05%。增速比较明显的是南昌,库存同比增长了108.64%。杭州、南京、福州分别增长97.71%、66.05%和56.21%。

但是,因为销量更少,二线城市的存销比明显大过一线城市,也体现了更紧迫的销售压力。分城市来看,截至1月底,青岛、杭州、南京、厦门、南昌、福州的新建商品住宅存销比分别为15.6、21.0、20.1、17.1、13.4和22.7。尤其是福州,自去年8月份以来,其库存量就一直超过200万平方米,接近前年同期库存量的两倍,1月底的存销比又再次超过去年12月份的20.2,达到22.7,居10大城市之首。

开发商延迟开工 拉长供给周期

存量销售压力大增的另一个背景是开发商纷纷延迟开工,这一做法短期缓解了资金压力,却人为拉长了供给周期,令未来1至1.5年内,商品房供给量持续保持大规模体量。

数据显示,2011 年,房地产开发企业新开工面积共计19.01 亿平方米, 同比增长16.2%,增幅比去年有大幅回落,略低于近十年的平均增幅。而从施工面积上看,2011 年房地产开发企业施工面积共计50.80 亿平方米,同比增长25.3%, 莒县房产网增幅较高。可见,尽管在持续的调控政策下,楼市处于低迷期,多数开发商市场信心不足,对某些项目推迟开工,但是房地产整体施工面积仍处在历史高位。因此专家判断,未来1至1.5年内,商品房供应量仍保持较大规模。如果调控政策持续,开发商一定会有更多降价动作,消化存量,以缓解资金压力。

其实,这一趋势在节后的福州市场已经显现出来。据上证报调查,福州、莆田等城市多个在售楼盘春节后加大优惠力度,降价大军中不乏万科、万达等领军企业。尽管目前福州降价幅度不及厦门等市,促销效果尚未体现在销售数据中,但根据当地市场人士的预测,在巨大存量压力下,福州等二、三线城市的降价通道已经打开。这一降价趋势也将波及三明、龙岩、莒县房产网宁德等更多周边城市。

2月7日,天津市上调普通住宅指导价,平均上调30%左右,随即市场交易量上升。在此之前,上海、北京等城市已经上调了普通住房指导价格。一位接近住建部的人士透露,目前地方政府的救市行为属于支持合理购房需求,是楼市调控的微调范围。(2月8日《21世纪经济报道》)

越来越多的迹象表明,楼市调控开始出现了新变化。上海、北京等地的多数银行,首套房贷利率已回归基准利率,甚至出现房贷利率9折优惠的现象。央行也明确提出“继续落实差别化住房信贷政策,满足首次购房家庭的贷款需求”。

由此可见,上调普通住宅指导价格的举措,只是各地楼市微调的步骤之一,试图在不突破中央楼市调控政策红线的基础上,以微幅调整的做法激活部分刚需市场。这是地方政府在调控高压下的自我“救赎”,也是投出试探未来放松调控可能性的“探路石”。

从效果来看,由于时下楼市价格正处于下行区间,而且下跌趋势已经成立,短期内看不到反弹的迹象,投机客基本已经撤离至外围,普通消费者以持币观望的态度为主,只有少部分刚需在择机下单。因此,虽然地方政府采取各种微调措施,但在楼市极度低迷之时,只能对消费者的心理有所刺激,却不足以就此完全恢复市场活力。

不过,千万不要忽视地方政府“曲线救市”的策略,更不要被楼市微调的表象所迷惑。需知,在楼市低迷、土地频频流拍、供地价格走低、市场交易量暴跌的情况下,不仅是开发商的日子非常难过,莒县房产网严重依赖土地财政的地方政府更是万分焦灼,急需刺激市场以弥补财政收入下降的缺口。因此,楼市微调就是在一步步试探中央调控的底线,以争取获得最大的政策自由度,从而完成架空调控政策,实现“救市”的美梦。

这种做法在2008年的调控周期中就曾使用过,当时各地政府频频出台放松调控的政策,并利用舆论力量造势逼宫,最终达到彻底放开政策限制的目的,致使楼市调控再次沦为“空调”。可见,对于目前各地政府楼市微调的做法,需要用谨慎的态度对待之,时刻保持警惕之心,严格规范楼市微调的政策范围,禁止其擅自突破调控底线。必要时,要收回地方政府的楼市微调权力,维护楼市调控成果,避免调控政策遭到架空,致使中央调控楼市的决心付诸东流,从而再次失信于民。(江德斌)

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